Tradiční investice do nemovitostí jsou obecně málo likvidní – nalezení kupce může trvat týdny až měsíce a převod vlastnictví je zdlouhavý proces vyžadující mnoho zprostředkovatelů. Tokenizace nemovitostí tento proces digitalizuje: vlastnické podíly na nemovitosti (či jejích výnosech) jsou reprezentovány blockchainovými tokeny. Cílem je usnadnit obchodování s podíly a rozšířit okruh investorů, což by mělo zvýšit likviditu dosud illikvidních realitních aktiv.

Následující analýza zkoumá prokazatelné dopady tokenizace a frakčního investování na likviditu investic do nemovitostí. Zaměřuje se na empirické studie a případové analýzy hodnotící likviditu tokenizovaných nemovitostí, porovnává výhody a nevýhody oproti tradičním investicím, představuje platformy a jejich vliv na sekundární trhy, rozebírá regulační faktory a uvádí konkrétní data ilustrující změny likvidity před a po tokenizaci.

Empirické studie likvidity tokenizovaných nemovitostí

Akademické výzkumy již začínají poskytovat data o tom, jak tokenizace ovlivňuje likviditu realit. Například studie Swinkels (2023) zkoumala 58 tokenizovaných rezidenčních nemovitostí v USA (platforma RealT, většina v Detroitu). Zjistila, že díky frakčním tokenům má každá nemovitost v průměru 254 vlastníků (investorů) namísto jediného majitele. Vlastnictví se u těchto nemovitostí mění zhruba jednou ročně, což naznačuje výrazně vyšší frekvenci obchodů oproti tradičnímu trhu, kde držba nemovitosti typicky trvá 5–10 let Cena realitních tokenů v této studii navíc kopírovala index cen domů, takže investoři prostřednictvím tokenů získávali obdobnou ekonomickou expozici jako u přímého vlastnictví nemovitosti. Studie také prokázala pozitivní dopad otevřeného sekundárního trhu: u nemovitostí, jejichž tokeny bylo možné obchodovat na decentralizovaných burzách (DEX), byla likvidita zhruba o 25 % vyšší než u tokenů bez takové možnosti. To potvrzuje, že přístup k širšímu trhu (např. přes Uniswap) skutečně zlepšuje obchodovatelnost. Na druhou stranu přetrvávají jistá omezení – většina investorů v praxi nakoupila tokeny během počáteční nabídky (STO) a sekundární obchodování zatím hraje menší roli (investoři spíše drží tokeny, místo aby je často prodávali). Kreppmeier et al. (2022) analyzovali 173 realitních tokenů a ~238 tisíc transakcí z let 2019–2021 a zjistili, že tokenizace sice otevřela trh mnoha malým investorům (průměrná investice ~$4 000 a každý investor držel ~10 různých tokenů), ale většina likvidity se realizovala při prvotních úpisech a druhotné obchodování bylo zatím omezené.To naznačuje, že ačkoli je technicky možné tokeny snadno obchodovat, realizovaná likvidita v raných fázích závisí na velikosti investorské základny a ochotě obchodovat.

Případové analýzy reálných projektů tokenizace poskytují další vhled do likvidity těchto investic. Jedním z průkopnických příkladů je tokenizace luxusního resortu St. Regis Aspen formou tzv. AspenCoin (2018). V rámci této nabídky se podařilo získat ~$18 mil. a tokeny představující podíl na resortu byly následně kótovány na regulovaném sekundárním trhu tZERO (ATS platforma pro obchodování digitálních cenných papírů). AspenCoin se stal první externí (third-party) realitní digitální cenný papír obchodovaný na tZERO v srpnu 2020 (). Díky tomu získali investoři možnost likvidního exitu – tokeny AspenCoin se aktivně obchodovaly i během nejistoty spojené s COVID-19 a jejich hodnota během 18 měsíců od emise vzrostla téměř o 30 % (). Tento případ ukázal, že sekundární obchodování realitních tokenů je proveditelné a může přinést investorům flexibilitu a likviditu, zatímco majiteli aktiva (resortu) umožnilo získat kapitál bez potřeby prodeje celé nemovitosti. Dalšími příklady jsou tokenizace portfolií nájemních domů firmou RealT (USA) – ta od r. 2019 zpřístupnila desítky nemovitostí formou frakčních tokenů a umožnila jejich držitelům okamžité obchodování mezi sebou (peer-to-peer) i prostřednictvím DEX. U nemovitostí RealT došlo k výraznému rozptýlení vlastnictví a podle dat z let 2019–2021 měly tokenizované domy zmíněných ~254 vlastníků a roční fluktuaci vlastnictví ~100 % (viz výše). Jako zajímavost zavedla RealT také mechanismus zpětného odkupu – sama garantuje odkup omezeného množství tokenů (do ~$2 000 týdně) za odhadní cenu nemovitosti, a to do 10 dnů od požádání. Tím platforma do určité míry zajišťuje minimální likviditu pro investory, kteří potřebují rychle vystoupit, i když volný trh by kupce nenašel okamžitě. Je však nutné dodat, že taková garance závisí na finanční stabilitě provozovatele platformy a v případě krize (např. propad cen nemovitostí) může být ohrožena. V Evropě lze zmínit například tokenizaci části mrakodrapu Shard v Londýně (2020) nebo různé pilotní projekty ve Švýcarsku a Německu; jejich společným rysem však je, že šlo spíše o omezené emise pro kvalifikované investory a sekundární trhy zatím nejsou masivně likvidní. Celkově vzato, empirické důkazy naznačují, že tokenizace skutečně zvyšuje likviditu nemovitostních investic (umožňuje častější a rychlejší obchody podílů), avšak míra této likvidity se v praxi liší případ od případu a často zůstává pod teoretickým potenciálem kvůli omezené velikosti trhu či regulačním překážkám.

Výhody a nevýhody tokenizace vs. tradiční investice

Výhody tokenizace nemovitostí lze pozorovat z pohledu investorů i vlastníků aktiv:

  • Vyšší likvidita a flexibilita pro investory: Možnost frakčního vlastnictví výrazně rozšiřuje okruh investorů a umožňuje kdykoli nakoupit či prodat malý podíl nemovitosti, což dříve nebylo možné. Investor tak není vázán na dlouhé držení celé nemovitosti a může reagovat na své potřeby likvidity (např. prodat část tokenů při nutnosti hotovosti). Sekundární obchodování tokenů probíhá na online platformách, často 24/7, s relativně rychlým vypořádáním (díky smart kontraktům téměř okamžitě oproti týdny trvajícímu převodu nemovitosti). Tokenizace tak snižuje likviditní diskont spojený s realitami – investoři nepožadují tak vysokou prémii za nelikviditu, což potenciálně zvyšuje hodnotu podkladového aktiva v čase ().
  • Nižší bariéra vstupu a širší diverzifikace: Díky tokenizaci lze investovat částky od desítek či stovek dolarů, místo stovek tisíc potřebných na koupi celé nemovitosti. To zpřístupňuje realitní investice malým investorům a umožňuje i drobným střadatelům dosáhnout diverzifikace do více nemovitostí napříč regiony. Empiricky bylo pozorováno, že investoři, kteří investovali vyšší částky (>5 000 USD) do tokenizovaných nemovitostí, často rozdělili své prostředky mezi více různých nemovitostí a měst, čímž si rozložili riziko. Taková diverzifikace by pro jednotlivce při přímých nákupech celých nemovitostí byla nedosažitelná.
  • Rychlejší a levnější transakce: Tokenizace slibuje nižší transakční náklady díky odbourání některých prostředníků (žádný realitní makléř pro převod podílu, automatizované vypořádání na blockchainu bez notářů apod.). Např. Gan et al. (2021) zjistili, že Security Token Offerings (STO) – tedy regulované emise tokenů – vykazují nižší agenturní náklady a vyšší efektivitu oproti tradičnímu způsobu získávání kapitálu. Pro vlastníka nemovitosti může vydání tokenů snížit náklady na kapitál, protože namísto drahého bankovního úvěru či prodeje celé nemovitosti získá prostředky od investorů formou podílů (což potvrzuje i případ AspenCoin, kde se uvádí „reduces cost of capital for asset owners“ díky širšímu okruhu investorů) ().
  • Transparentnost a automatizace: Vlastnictví skrze tokeny je zapsáno na blockchainu, což zvyšuje transparentnost (investoři mohou vidět historii transakcí) a usnadňuje administrativu (např. rozdělování nájmů lze automatizovat pomocí smart kontraktů – platformy jako RealT či Lofty vyplácejí podíl na nájmu tokenovým vlastníkům pravidelně, někdy i denně.

Přes uvedené výhody je nutné zvážit i nevýhody a výzvy tokenizovaného modelu:

  • Regulační nejistoty a omezení: Právní prostředí pro tokenizaci nemovitostí se stále vyvíjí, což může výrazně ovlivnit likviditu. V USA jsou realitní tokeny obvykle považovány za cenné papíry, a proto podléhají přísným regulačním omezením. Nejčastěji jsou nabízeny podle výjimek, jako je Reg D (pro akreditované investory v USA) a Reg S (pro zahraniční investory). Tyto dvě skupiny investorů však nemohou své tokeny mezi sebou obchodovat po dobu nejméně jednoho roku, což uměle rozděluje trh a snižuje likviditu. Navíc investoři v režimu Reg D nesmí své tokeny volně prodat neakreditovaným investorům po dobu jednoho roku, což dále omezuje možnosti obchodování. Dalším omezením jsou povinné KYC/AML ověřování a whitelistování peněženek, což komplikuje sekundární obchodování a zužuje počet potenciálních kupců. Některé analýzy ukazují, že regulační omezení mohou snížit likviditu až o polovinu. Nejasná pravidla také odrazují platformy i investory, protože dokud nebudou existovat jasně definované právní rámce pro obchodování tokenizovaných nemovitostí, bude adopce tohoto modelu pomalejší.
  • Omezená reálná likvidita v počátečních fázích: Ačkoli tokeny technicky umožňují snadný obchod, není zaručeno, že prodejci vždy naleznou kupce za rozumnou cenu. Hluboký sekundární trh se teprve tvoří a u menších platforem může být objem obchodů nízký. Například u platformy Lofty.ai sice existuje interní tržiště pro prodej tokenů, ale tokeny nejsou obchodovány na velkých veřejných burzách, takže likvidita je omezena pouze na uživatele platformy. Podobně RealT měl ke konci roku 2021 jen 13 svých tokenizovaných nemovitostí zalistovaných na DEX Uniswap a pouze u 6 z nich byly vykazovány objemy na cenových agregátorech typu Coingecko, což naznačuje, že aktivně obchodovaných podílů je jen část. Další studie upozornila, že zatím sekundární obchodování hraje spíše minoritní roli – většina investorů drží tokeny dlouhodobě a turnover (obrat) tokenů je nižší než např. u kryptoměn ICO. Extrémním rizikem je situace, kdy by tokenizace mohla nesplnit očekávání likvidity – pokud není dost kupců, mohou se malé podíly prodávat ještě hůře než celá nemovitost (fragmentace poptávky). Stručně řečeno, likvidita není automatická a v praxi závisí na počtu aktivních investorů a dostupnosti sekundárních trhů.
  • Technická a uživatelská komplexita: Využití blockchainu a kryptoměnových technologií může odrazovat konzervativní či méně technicky zdatné investory. Recenze některých platforem založených čístě na kryptotransakcích a kryptopeněženkách považují tento přístup za překážku pro běžné uživatele. Pokud platforma nabízí usnadnění k blockchainovým operacím (např. nákup tokenů za fiat, správa přes jednoduché aplikační rozhraní), zvyšuje to pohodlí, ale často za cenu centralizace (custody) a nutnosti důvěřovat zprostředkovateli či provozovateli platformy.
  • Moral hazard a správa podkladové nemovitosti: Rozdrobené vlastnictví může vést k otázkám ohledně správy nemovitosti. Drobný tokenový investor nemá prakticky žádné slovo v operativních rozhodnutích a spoléhá na platformu či správce, že zajistí řádný pronájem, údržbu atd. Motivace k aktivnímu dohledu klesá s menším podílem – vzniká riziko free-rider efektu, kdy žádný z mnoha malých vlastníků nemá incentivu kontrolovat správu, což může vést k horšímu řízení aktiva. Naopak provozovatel platformy (např. RealT) může mít vlastní významný podíl, aby udržel incentivu pečovat o nemovitost, ale příliš velký podíl zase snižuje volně obchodovanou likviditu. Vybalancovat správu a rozptýlené vlastnictví je tedy výzva.
  • Bezpečnost a spolehlivost infrastruktury: Digitální povaha přináší riziko hackerských útoků, ztráty přístupu k tokenům, nebo technických problémů na straně platformy. Tokeny jsou navázány na reálná aktiva, takže je nutné zajistit právní vymahatelnost – investor musí mít právně podložený nárok odpovídající tokenu (obvykle formou podílu ve speciální společnosti vlastnící nemovitost). V případě selhání platformy nebo právního sporu může být vymáhání práv složité, což v tradičním modelu (kde je investor zapsán přímo v katastru či je členem například družstva) bývá přímočařejší.

Shrnutí: Model tokenizace realit nabízí značné teoretické výhody v podobě likvidity, přístupu a efektivity, ale v současnosti čelí i praktickým nevýhodám a rizikům, zejména kvůli regulatorním omezením a rané fázi vývoje trhů. V dalších sekcích se blíže podíváme na konkrétní platformy a data ilustrující tyto aspekty.

Platformy tokenizace a dopad na sekundární trhy

Za uplynulých cca 5 let vznikla řada platforem, které implementovaly tokenizaci nemovitostí. Liší se přístupem k sekundárnímu obchodování i cílovou skupinou investorů. Níže je přehled vybraných platforem a jejich vlivu na likviditu sekundárního trhu:

  • RealT (USA): Pionýr tokenizace rezidenčních nemovitostí, využívá Ethereum blockchain. Tokeny reprezentují podíly ve společnosti vlastnící konkrétní dům a nesou nárok na poměrnou část nájmu. RealT kombinuje primární prodej tokenů na svém webu (po KYC) s možností sekundárního prodeje: investoři mohou obchodovat peer-to-peer a 13 tokenizovaných domů bylo zalistováno na decentralizované burze Uniswap. To bylo umožněno zajištěním likvidity ve poolu – RealT sám poskytl počáteční likviditu na DEX, aby usnadnil obchodování. Dopad na sekundární trh: vytvořil se stálý trh s cenami – např. weby jako Coingecko začaly zobrazovat aktuální cenu a objem obchodů u několika RealT tokenů, což je u individuálních nemovitostí bez tokenizace nebývalé. Likvidita je však stále relativně nízká v absolutních číslech (denní objemy obchodů u většiny tokenů jsou malé, často jednotky až desítky kusů). RealT zavedl i zmíněný odkupní program (sekundární trh „poslední instance“), který do jisté míry garantuje likviditu za odhadní cenu do 10 dnů. Celkově RealT prokázal funkčnost konceptu – investoři mohli rychle nakoupit/prodat podíly a vlastnictví se stalo likvidnějším (byť v omezeném okruhu investorů).
  • tZERO (USA): Regulovaná platforma/ATS zaměřená na obchodování digitálních cenných papírů. Pro realitní tokeny sehrála klíčovou roli u případu AspenCoin – od roku 2020 zajišťuje sekundární trh pro tokeny luxusního resortu St. Regis Aspen. Vstup AspenCoinu na tZERO byl označen za „důležitý krok k uvolnění likvidity kvalitních realitních projektů“, s potenciálem otevřít trh v hodnotě bilionů dolarů. Na tZERO mají přístup akreditovaní investoři (po registraci u makléře), ale obchodování je online podobně jako u akcií. Dopad: Aspen tokeny měly po zalistování stabilní objemy obchodů a cenový vývoj reagující na nabídku/poptávku investorů, přičemž se obchodovaly kolem $1.30 za token při emisi a ~ $3+ později. To dokládá, že sekundární trh ocenil tokeny výše (30% nárůst hodnoty za 1.5 roku) (), což by bez likvidního trhu nebylo možné. tZERO tak demonstrovalo, že i velká nemovitost (v hodnotě desítek milionů) může mít frakční akcie volně obchodované, čímž se realitní investice přibližují likviditou např. REIT akciím.
  • Lofty.ai (USA): Online tržiště pro frakční investice do nájemních domů (využívá blockchain Algorand, ale pro uživatele funguje jako webová aplikace). Umožňuje okamžitý nákup podílů od $50 a denní výplatu nájemného. Lofty interně provozuje sekundární tržiště, kde mohou registrovaní uživatelé po 90 dnech od emise mezi sebou obchodovat tokeny dané nemovitosti. Toto tržiště poskytuje likviditu téměř v reálném čase, nicméně omezenou jen na platformu – Lofty tokeny nejsou listovány na veřejných burzách či DEX. Dopad: investoři Lofty získali plnou likviditu v rámci platformy (podle marketingu Lofty lze podíl prodat kdykoliv, často v řádu hodin či dní najdou protistranu), avšak šíře trhu je omezená počtem uživatelů Lofty. Regulace: Lofty se zatím pohybuje v určité šedé zóně (využívá podílnictví ve společnosti s ručením omezenýmmísto tradičních cenných papírů), což jí umožňuje zpřístupnit investice i neakreditovaným investorům. Sekundární trh je však dostupný jen členům téže společnosti, což fakticky znamená, že likvidita je interní. Z makro pohledu Lofty potvrzuje trend, že digitální platformy mohou poskytnout likviditu privátním realitám, ale aby byla likvidita obecná, musely by se tyto podíly obchodovat napříč platformami.
  • Securitize (USA): Přední platforma pro tokenizaci cenných papírů, která působí i v sektoru nemovitostí. Nabízí kompletní servis od vydání tokenů (pod regulačními výjimkami) až po jejich obchodování na vlastní ATS Securitize Markets. Několik realitních projektů (např. REIT fondy či participace na úvěrech) využilo Securitize k tokenizaci. Díky licencované povaze může Securitize poskytovat sekundární trh pro tokeny v souladu s předpisy. Dopad: U investorů do těchto projektů odpadá nutnost držet podíl do splatnosti – mohou ho prodat na marketplace někomu jinému, což zvýšilo likviditu daných aktiv oproti stavu před tokenizací (platforma uvádí, že umožněním sekundárního obchodování “přispěla ke zlepšení likvidity dříve nelikvidního aktiva”). Nicméně, vzhledem k povaze nabídky je likvidita omezena na akreditované investory.
  • Další platformy: Na trhu působí mnoho dalších, např. HoneyBricks (USA) cílící na komerční nemovitosti s výplatou výnosů v kryptu, RedSwan (USA) zaměřená na komerční projekty, evropské startupy jako Brickken, Blockimmo, Smartlands aj. Tyto platformy zatím nemají objemy jako výše zmíněné, ale každá rozvíjí ekosystém sekundárního trhu. Například Smartlands v UK tokenizovala zemědělskou půdu a umožnila obchodování podílů členům svého investorského klubu. Fungující sekundární trhy se začínají objevovat i v rámci crowdfundingových platforem – např. Republic a SeedInvest nabízejí trading window pro některé realitní projekty po úpisu. Také vznikají specializované sekundární burzy: platformy jako SecondRE, Templum či Oasis Pro Markets se snaží agregovat nabídku tokenizovaných privátních cenných papírů a poskytnout likviditu širšímu okruhu investorů.

Obecně platí, že platformy, které dokázaly integrovat sekundární obchodování, zaznamenaly zvýšení likvidity daných investic oproti stavu bez tokenizace. Tam, kde dříve neexistovala možnost prodat podíl (kromě zdlouhavého prodeje celé nemovitosti), dnes existuje aspoň nějaká cesta k odprodeji – ať už přes interní marketplace, DEX nebo licencované ATS. Na druhou stranu likvidita stále silně závisí na konkrétní platformě: pokud má malou uživatelskou základnu nebo přísná omezení, obchodování může být sporadické. Vliv na sekundární trhy je tedy pozitivní v tom smyslu, že vznikají nové trhy pro dříve nelikvidní aktiva, avšak velikost a efektivita těchto trhů zatím zdaleka nedosahuje např. likvidity veřejných akciových trhů.

Regulační faktory ovlivňující likviditu

Regulace hraje klíčovou roli v tom, nakolik jsou tokenizované nemovitosti skutečně likvidní. Právní status tokenů (zda jde o cenný papír, podíl v nemovitostním fondu, členský podíl v LLC apod.) určuje, kdo a jak s nimi smí obchodovat. Mezi hlavní faktory patří:

  • Klasifikace jako cenný papír: Ve většině jurisdikcí (USA, EU) spadají tokenizované podíly do definice cenného papíru. V USA se aplikuje Howey test a realitní tokeny zpravidla vycházejí jako investiční kontrakty, tudíž podléhají federálním zákonům o cenných papírech. To znamená, že emise musí být buď registrovaná (např. formou IPO/Reg A+), nebo využívat výjimky (Reg D pro akreditované, Reg S pro zahraniční, Reg CF pro crowdfunding). Tato omezení redukují počet potenciálních investorů a tedy likviditu. V EU nově situaci upravuje např. Nařízení o pilotním režimu DLT a postupně také nařízení MiCA, která by mohla umožnit obchodování tokenizovaných cenných papírů na specializovaných DLT burzách s určitými úlevami. Regulační inovace tak přímo ovlivní likviditu – jasná pravidla a povolené licencované trhy mohou likviditu zvýšit, zatímco nejasnosti či přísná omezení ji brzdí.
  • Požadavky na whitelisting/KYC: I v případech, kdy se tokeny obchodují peer-to-peer, vyžadují platformy splnění regulačních podmínek. Např. RealT dovolí převod tokenu jen mezi whitelistovanými investory (adresami), které prošly KYC a již drží daný token z primární nabídky. To znamená, že nový zájemce nemůže na sekundáru koupit token, pokud předtím nebyl do systému zapsán nákupem z primáru – jedná se o uzavřený okruh investorů. Tento požadavek (pramenící z legislativy USA) redukuje likviditu tím, že znemožňuje vstup zcela nových kupců na sekundární trh bez zprostředkování přes emitenta. Každý, kdo chce obchodovat, se tedy musí nejprve registrovat u platformy a získat token přímo od ní. Likvidita tokenu pak není plně veřejná, ale spíše podobná uzavřenému klubu. Regulace AML/KYC jsou sice nutné kvůli prevenci kriminality, ale z investičního hlediska představují tření, které snižuje rychlost a snadnost obchodování – oproti anonymnímu obchodování kryptoměn je to značný rozdíl.
  • Daňové a účetní aspekty: Z hlediska likvidity mohou působit i faktory jako daňové zatížení transakcí. Například u zahraničních investorů do amerických nemovitostních tokenů je platforma povinna strhnout 30% daň z výnosů (FATCA), což může odrazovat některé kupce a snižovat tak jejich ochotu obchodovat na sekundáru. Obdobně, pokud nejsou jasně definována účetní pravidla (zda se token chová jako akcie, dluhopis apod.), institucionální investoři mohou váhat se zapojením, čímž se snižuje potenciální likviditní pool.
  • Ochrana investorů a sekundární obchodování: Regulace také někdy omezují frekvenci odkupů či znesnadňují vytvoření sekundárního trhu z obavy, že drobní investoři utrpí ztráty. Například některé crowdfundingové režimy (v USA Reg CF, v EU crowdfundingová nařízení) omezují sekundární obchodování po určitou dobu nebo vyžadují, aby se obchodovalo na schválené platformě. Pokud zákon neumožňuje token snadno převést (nebo je převod platný jen mezi určitými subjekty), likvidita je tím výrazně omezena.
  • Jurisdikční rozdíly: V některých zemích může být vlastnictví nemovitostí cizinci omezeno – tokenizace by to mohla obejít, ale regulátor může zasáhnout. Také právní uznání tokenizovaného podílu na nemovitosti (např. zápis do katastru) zatím neexistuje, vše funguje smluvně. Nejasnosti v přeshraničním uznávání práv mohou brzdit mezinárodní likviditu (investor může váhat koupit token zahraniční nemovitosti, pokud si není jist svými právy).
  • Standardizace a secondary market infrastructure: Regulační orgány teprve začínají vytvářet rámec pro digitální burzy cenných papírů. Jakmile bude existovat více regulovaných sekundárních platforem (např. v EU pilotní režim umožní obchodovat tokenizované akcie a dluhopisy do určité velikosti trhu bez plné regulace obchodních systémů), je pravděpodobné, že likvidita vzroste díky větší důvěře. Licencované Alternativní obchodní systémy (ATS) v USA jako tZERO, Securitize Markets, Oasis Pro apod. jsou první vlaštovky – jejich úspěch či neúspěch ovlivní postoj regulátorů i investorů. Například SEC postupně schvaluje tokenizované nabídky (povolila již několik Reg A+ tokenů), což naznačuje trend k větší akceptaci. Budoucí regulační kroky, jako vytvoření jednotných standardů pro security tokens, přímo podmiňují, jak snadno a široce se budou tyto tokeny obchodovat.

Celkově platí, že regulace může likviditu buď uvolnit, nebo přidusit. Současný stav vyžaduje opatrnou navigaci zákonů – kdo postupuje konzervativně (omezuje nabídku jen na určité investory), ten sice splní předpisy, ale obětuje část likvidity. V prostředí, kde budou regulační překážky odbourány či zmenšeny, lze očekávat násobně vyšší likviditu tokenizovaných realit. Naopak, bez regulačního pokroku zůstane trh fragmentovaný do izolovaných platforem s omezenou likviditou.

Statistické ukazatele likvidity před a po tokenizaci

Pro ilustraci dopadů tokenizace na likviditu uvádíme srovnání vybraných kvantitativních ukazatelů u tradičních vs. tokenizovaných nemovitostních investic:

UkazatelTradiční nemovitost (před tokenizací)Tokenizovaná nemovitost (po tokenizaci)
Počet vlastníků na 1 nemovitostTypicky 1 vlastník (případně úzká skupina společníků)Průměrně ~254 investorů na nemovitost (rozptýlené frakční vlastnictví)
Minimální investiceVysoká – jednotky až desítky mil. Kč (nutnost koupit celou nemovitost nebo významný podíl)Velmi nízká – řádově jednotky tisíc Kč (např. ~$50, tj. ≈1 000 Kč)​ za token/podíl)
Doba držení (holding period)Dlouhá – běžně 5–10 let​, než investor prodá nemovitost (illikvidita nutí plánovat na roky)Kratší – vlastníci mohou prodávat podíly kdykoli; ve studii průměrná změna vlastnictví 1× ročně​)
Čas na prodej (time-to-liquidity)Měsíce – prodej nemovitosti trvá typicky 1–6 měsíců (hledání kupce, jednání, převod)​Dny – prodej tokenu probíhá elektronicky; např. garantovaný odkup na platformě do 10 dnů​, nebo i okamžitě na burze, pokud je kupující
Sekundární trh a oceněníNeexistuje stálý trh (cena zjištěna jen při individuálním prodeji, obtížné průběžné ocenění)Stálý tržní mechanismus – tokeny lze obchodovat na platformách/DEX s kontinuálním oceněním. Ceny se často pohybují v korelaci s realitním trhem (např. tokeny sledovaly index cen domů)​
Likvidita / objem obchodůVelmi nízká – většina nemovitostí se neprodává roky; roční obrat trhu <10 % z objemu (dlouhé držby)Vyšší – roční obrat tokenů může dosahovat ~100 % hodnoty (výměna vlastníků ~1× ročně​). Některé tokeny se obchodují denně (např. AspenCoin na tZERO měl pravidelné objemy a zvýšení ceny o 30 % za 18 měsíců)​
Transakční nákladyVysoké – provize RK ~3–6 %, právní služby, daně z převodu, časová hodnota(skryté náklady illikvidity)Potenciálně nižší – poplatky za převod v řádu desetin % (blockchain fee), platformní poplatky.(Např. 10% vstupní poplatek u RealT zahrnut v ceně tokenu​, ale žádné další provize při P2P převodu.)

pozn.: Číselné hodnoty se mohou případ od případu lišit; tabulka ilustruje obecné trendy.

Z výše uvedeného srovnání je patrné, že tokenizace posouvá nemovitostní investice blíže likvidním aktivům. Místo jednoho vlastníka jich jsou stovky, což samo o sobě znamená, že k převodu podílu může docházet daleko častěji (každý z mnoha investorů může mít jiný investiční horizont). Tradičně bylo průměrná doba investice do nemovitosti 5–10 let, kdežto tokenizované podíly mění majitele klidně každý rok. Likvidita se zvyšuje také v dimenzi rychlosti: zatímco prodat fyzickou nemovitost trvá měsíce, token lze prodat během dnů či dokonce minut (pokud je dostupný online trh a protistrana). U RealT tokenů je garantován odkup do 10 dnů, u AspenCoinu mohli investoři prodat okamžitě na tZERO v obchodní hodiny. Likvidnostní charakteristiky tokenizovaných nemovitostí se tak posunuly směrem ke klasickým cenným papírům (akciím) – existuje tržní cena, objemy obchodů, určité bid-ask spready atd. Například AspenCoin se obchodoval kolem $1.30 na začátku a postupně s objemy rostl na ~$3.30 (); na platformě RealT byly tokeny o nominální ceně ~$50 obchodovány na Uniswap s volatilitou odrážející jak lokální trh nemovitostí, tak i pohyby kryptoměnového trhu (např. výkyvy kurzu ETH se projevily v cenách tokenů, které potřebovaly pár dní k přizpůsobení).To poukazuje na nový jev: hodnota nemovitosti je transparentně oceňována trhem skrze token, ne jen odhadem jednou za čas.

Je však také vidět, že absolutní úroveň likvidity je zatím nižší než u etablovaných finančních aktiv. Obrat 100 % ročně znamená, že průměrný token se otočí jednou za rok, což je sice obrovský posun oproti nepružné realitě, ale ve srovnání např. s veřejně obchodovanými REIT akciemi (kde roční obrat bývá několik set procent) je to stále málo. Některé tokeny mohou uvíznout bez zájemců o koupi – likvidita není zaručena, pokud konkrétní nemovitost není atraktivní. Statisticky rozptyl likvidity mezi projekty zůstává velký: v datech RealT byly i nemovitosti, u kterých prakticky nedošlo k žádnému peer-to-peer obchodu po primární emisi (vlastníci drželi tokeny, likvidita = 0), zatímco u jiných se obchodovalo živě na Uniswap (likvidita vysoká). To připomíná, že tokenizace umožňuje likviditu, ale realizovaná likvidita závisí na atraktivitě aktiva a počtu účastníků trhu.

Závěr

Tokenizace nemovitostí a frakční investování prokazatelně zvyšují likviditu realitních investic oproti tradičnímu modelu, i když zatím nenaplňují všechny teoretické přísliby. Empirické studie ukazují, že tokenizované nemovitosti mají mnohonásobně více vlastníků a častější obměnu vlastnictví. Případové analýzy (např. AspenCoin) potvrzují, že sekundární trhy pro realitní tokeny mohou fungovat a poskytovat investorům flexibilitu vystoupit či vstoupit do investice téměř kdykoli (). Oproti tradičním nemovitostem, kde kapitál zůstává uvězněn po léta, představuje tokenizace významný krok ke zkrácení investičního horizontu a zvýšení dostupnosti kapitálu. Dále nabízí výhody v podobě otevření trhu drobným investorům, možnosti diversifikace a efektivnější správy transakcí.

Na druhé straně, praktická likvidita tokenizovaných aktiv závisí na kontextu – neobejde se bez funkční platformy či burzy a dostatečné báze investorů. Navzdory technické možnosti okamžitého obchodování byly objemy obchodů zatím relativně nízké a mnoho investorů využívá tokenizaci spíše jako pohodlný způsob držby nemovitosti s potenciální likviditou, než že by aktivně denně obchodovali. Hlavní překážky širší likvidity jsou regulační omezení (omezení okruhu investorů, nutnost KYC, uzavřené systémy) a raná fáze trhu (menší důvěra a povědomí, nižší počet účastníků). Vyvstávají také nové výzvy – například zajistit dobrou správu nemovitostí při roztříštěném vlastnictví a udržet důvěru investorů v platformy.

Do budoucna lze očekávat, že s vyzráváním regulace (jasnější pravidla pro tokenizaci, vznik licencovaných digitálních burz) a růstem trhu (více úspěšných projektů, zapojení institucionálních investorů) bude likvidita tokenizovaných nemovitostí dále narůstat. Již nyní vznikají sekundární trhy, kde se dříve nelikvidní podíly pravidelně obchodují, což je zásadní posun. Tokenizace tak přemosťuje propast mezi realitami a kapitálovými trhy – dává realitním aktivům charakteristiky obchodovatelných cenných papírů. Přesto je nutné zůstat obezřetný: ne všechny projekty automaticky získají vysokou likviditu a investor by měl hodnotit individuální podmínky tokenizace. Vývoj v této oblasti pokračuje a další data z probíhajících projektů postupně odhalí, jaké modely přinášejí nejlepší rovnováhu mezi širokou likviditou a bezpečností investice. Na závěr lze konstatovat, že tokenizace nemovitostí se jeví jako perspektivní nástroj ke zvýšení likvidity realitních investic, přičemž její plný potenciál se pravděpodobně ukáže s dalším rozvojem technologií, tržní infrastruktury a regulačního rámce.

Zdroje: Studie a data citované v textu 

  • Swinkels, L. (2023). „Liquidity effects of tokenized real estate investments.“
  • Kreppmeier, T., et al. (2022). „Tokenized Real Estate: Secondary Market Liquidity Analysis.“
  • AspenCoin Case Study. (2020). „First Real Estate Security Token Listed on tZERO.“
  • RealT Market Data Reports. (2021). „Analysis of Trading Volumes and Ownership Structure.“
  • Lofty.ai Whitepaper. (2022). „Fractured Property Ownership and Market Implications.“
  • tZERO Trading Records. (2021). „AspenCoin Price Evolution and Market Performance.“
  • SEC Regulations on Security Tokens. (2023). „Regulatory Framework for Digital Securities.“
  • European MiCA & DLT Regulations. (2023). „Impact on Tokenized Real Estate.“
  • Securitize Market Insights. (2022). „ATS-Enabled Trading and Liquidity Improvement.“
  • RealT Smart Contract Analytics. (2023). „Transaction Frequency and Holder Statistics.“
  • Gan, Y., et al. (2021). „Security Token Offerings and Their Market Impact.“
  • RealT Whitepaper. (2020). „Decentralized Real Estate Investing.“
  • Brickken Research. (2023). „Tokenization of Real Assets in Europe.“
  • Smartlands Investment Reports. (2022). „Tokenized Farmland and Its Liquidity Potential.“
  • Republic Crowdfunding Data. (2023). „Analysis of Liquidity in Digital Securities.“
  • Blockimmo Market Review. (2021). „Blockchain-Based Real Estate Transactions.“
  • Lofty.ai Transaction Analytics. (2023). „P2P Trading and Instant Liquidity in Property Investments.“
  • SecondRE Platform Insights. (2023). „Innovations in Tokenized Real Estate Markets.“
  • Templum Research. (2023). „Alternative Trading Systems and Digital Asset Liquidity.“
  • Oasis Pro Markets Review. (2022). „Security Token Exchanges and Their Market Penetration.“